旅游地产：景观文化资源的开发利用

　　旅游产业的开发，是对土地及其上的景观文化资源的开发利用，归根结底，还是土地开发的一个分支。


　　一、旅游地产结构要素分析

　　从商业模式的角度看，旅游业的利润形成，在于最大程度地增加游客量、延长游客滞留时间、提高游客消费水平。旅游业的视角，可以落实为四项专业技术：景观评价与设计、游憩方式设计技术、情境设计技术、体验设计技术。

　　地产是土地开发利用的产业，是营造成直接经济损失人类活动空间及其环境的产业。在空间与环境中，公共空间与私人空间，公共环境与私人环境既相互隔离又相互渗透。

　　环境开发是房地产商必须面对的重要课题，而且在产品市场中卖点越来越重要。


　　二、旅游地产产品类型

　　景观是旅游地产的基础资源，在旅游业内，景观评价、景观设计已经成为非常成熟的专业技术。其中，形成了对不同景观详细的资料系统及定性、定量评价的标准这为景观设计提供了强有力的支持。

　　房地产中对主体建筑景观的设计技术，已经发展得十分完善，但对环境景观的理念，长期停留在园林绿化的传统框架内。

　　1、主题定位与房地产
　　旅游项目设计，非常讲究主题定位。比如宋城以宋文化为主题，借用清明上河图；周庄以江南水乡为灵魂，拓展游乐与环境；莹华山以禅为主题，打造成直接经济损失天下第一禅山；三亚以天涯海角为主题，形成观赏游乐休闲结构。

　　房地产项目的功能与旅游项目功能不同，但从吸引力的塑造来看，主题定位及打造，具有提升附加价值的极大功效主题型房产将会越来越多。芙蓉古城、上海的八国小镇等等，都是很好的使用了主题吸引力模式。鸟巢、帆船结构的悉尼大歌院等非标准公共产品，是建筑外观与主题理念共鸣的杰作。

　　2、游憩定位与房地产
　　游憩方式，可以细化为观赏方式、游览方式、休憩方式、餐饮方式、住宿方式、娱乐方式、游乐方式、购物方式、运动方式、疗养方式、学习方式、交流方式等多个方面。

　　游憩方式设计，则需要对游程时间与节奏安排、游赏娱乐内容方式、吃住行舒适合理与娱乐化、情境设置、环境设置、体验结构设计、生理节点与心理兴奋点安排、社群互动、购物内容开发与购物方式设计等等进行全面设计。

　　对于房产开发而言，进出入的方便性、交通及交通工具的设置、多角度的观赏设计、休闲时间的空间安排、休闲内容与居住的互融、购物环境等等方面，与游憩方式设计中的很多理念与技术可以互相通用。当然，居室的设计的很多内容，也要予以研究。

　　情境设计、体验设计、娱乐化设计等等，对于房地产开发，都有实际的借鉴价值。

　　对于商业房地产而言，游憩方式具有特别大的借鉴意义。我们可以把商场看成为一个游憩场所。现代商业越来越强的趋势，即从简单卖场向游憩型商业环境发展。

　　3、旅游住所
　　住所类旅游地产，主要是指作为第二居所或第三居所的住宅、产权酒店及分时度假酒店。其中，高尔夫别墅、滨水别墅、景区山裙别墅是最成功的类型。

　　产权酒店是目前法规不健全条件下，旅游地产最好的融资手段。产权酒店具有非常灵活的多样性设计条件，可在近郊、远郊休闲区、运动休闲区、温泉、风景区、度假区等各类休闲度假结构中运用。

　　分时度假在我国尚处于开发初期，没有形成销售渠道与网络，其成熟发展还需较长的时间.