随着我国社会经济、城市发展水平的提高，一个以旅游地产的新型概念被广泛提出来，这种突破传统房地产以区域性市场定位的地产操作模式兴起与中华大地上。辅之形成以土地市场全国化、置业异地化、跨区域市场营销化为特征的新型商业经营模式。

■(一) 旅游地产和社会经济发展关系

    新兴的旅游地产开发是房地产业纵深发展的必然过程。旅游产业的产生必然与社会经济、交通设施、人均可支配收入等一系列影响社会发展的条件相关联，且体现在以下方面。

1. 城市化发展水平越来越倾向于郊区化发展
从世界城市化发展的饿总体趋势来看，分为三个阶段：
初极阶段：城市化水平＜30%；
加速阶段：城市化水平30%~65%；
后期阶段：城市化水平＞65%；
在世界城市发展进程中，人口的大规模迁移呈现出S型曲线变化，实现三次人口迁移。第一次，世界城市化水平在10%~30%时，从大量农业人口有农村迁入城镇；第二次，世界城市化水平在30%~70%时，从出现大量城市人口迁往城市的近郊；第三次，世界城市化水平大于70%，大量人口选择进入没有受到污染的人口相对稀疏、集中大量绿化的郊区乃至外区域，如以沿海地区拥有旅游休闲度假等天然资源为主的区域以其得天独厚的自然环境优势成为首选。根据国际惯例，当一个城市的城市化水平达到70%时，城市居住的房地产价值达到顶峰，大量城镇人口会逐步向郊县转移，城市郊区化逐步成为城市发展主流。这也使许多大城市被无数的卫星小城镇所包围成为现实;

2. 人均GDP达到3000美元；

3. 拥有大量私家车及完备的城市公交系统；

4. 城市周边拥有高速的公路网络；

5. 人们的投资观念及生活理念有相当大的改变；

    随着城际间交通网络化、公交化，投资区域界限的逐步消失，服务区域的地域 ，区域资源开发将被置于更大地域范围内进行优化配置，旅游地产将面对更大的市场空间与发展机会。

■(二) 对旅游地产认识：

1. 什么是旅游地产：既就是指依托周边的自然资源、文化资源和人造资源，使用旅游度假的开发营销模式，实现度假休闲旅游居住功能而建设开发的房地产项目。

2. 旅游业与房地产业关系：
⑴ 以有价值的旅游作为产业特色的增值服务；
⑵拥有旅游产业特色相吻合的相关物业配套；
⑶ 如何衔接好旅游产业与房地产开发二者之间的关系；
⑷ 如何衔接相关旅游配套设施和房地产物业的匹配关系。

■(三) 旅游地产开发几大趋势：

(1) 第一居所开发模型
主题：项目建设要有明确主题(如高尔夫)，围绕主题进行开发
资源：项目所在地周边环境优美，具备旅游价值
区位：距办公商业中心区不超过45分钟的行程
可达性：具有良好的交通条件，多种交通工具可选用，临近高速公路、地铁
配套设施：教育设施(幼儿园、中小学)/高标准的社区医院，遇急症、重症能在半小时范围 
送达的市级大医院/购物中心，社区中心商业区/商务服务中心/通讯设施/完备
的体育运动、游乐设施/大面积开放空间如社区公园、景观绿化带等

(2) 第二居所开发模型
①以良好的经济收入为背景：人均GDP5000美元后目标客户有休闲度假的时间，追求全新体 
验的生活方式和理念，消费结构向旅游倾斜/城市人均居住面积
超过30平方米/汽车拥有量超过每五户一辆
②项目区位：一般消费者喜欢将度假住宅设在4小时车程的范围内，最好90分钟之内。但
是最短距离应该在80公里(50英里)左右以便形成适当的环境转换带。国际性
的度假区，距机场不超过1小时车程
③规模：要求具有度假的乡野情调，不能过于拥挤，一般的别墅基地的大小最少都在
1000-1200平方米之间
④设施：具有先天良好的风景旅游资源，侧重点考虑健康娱乐设施的设置。还需要设置配套
的商业区、医疗点、办公室、商务中心、通讯设施等配套设施

(3) 产权酒店开发模型
①目标客户：年收入5万美元/拥有高学历，年龄30-50岁/有一定的假期/主要购买目的为
休憩、休闲、投资
②项目开发时机：所在旅游区开发中后期
③背景：国家经济景气，人均GDP在5000美元以上/国家、行业有相关法律支撑体系/分时
度假交换体系成熟
④环境：自然环境优良，在居住品质上实现梯级提升
⑤区位：产权酒店距离本地城市生活区不大于4小时车程；异地客户要求乘坐飞机能方便到
达

(4) 商务度假开发模型
①开发时机：城市商务中心区形成集中在高租金写字楼/城市以私有化企业为主/企业管理引
入人性化管理机制，注重人力资源/城市GDP达到人均3000美元以上/商务文化
观念的转变/拥有大跨国公司分支机构
②环境：开发地区要求良好风景资源，清幽安静/距离主要商业中心区不超过2小时车程。
国际商务度假区距离机场不超过60分钟车程/要求具有专业化的管理服务团体/
要求装备完善的视听设备，设置完备的服务项目/必须设置有丰富的游憩休闲设
施，如：高尔夫球场、网球场等/要求设置有完备的住宿客房、会议室、餐厅，要
能满足不同规模的会议要求/要成规模开发

■(四) 目前旅游地产开发面临解决的几个问题：
(1) 国家政策和产业发展的矛盾。一方面发展想要利用一些知名的旅游景点结合开发地产，
而另一方面国家又用责任及相应制度来保护这些公共景点，限制开发。
(2) 旅游地产开发的主要诱因是地价带来的价值空间，旅游地产的开发，需要有一个“养地”
的过程，需要有庞大的资金和长期性发展计划，准入门槛较高。
(3) 目前我国旅游地产的开发还处于一个初级阶段，层次较低，范围不广。很大部分仍然是
以某一个区域(或城市)的周边资源为主，扩大到全国范围的量有限，更谈不上国际范畴。
(4) 消费层面的投资性比重大，而从市场状况看真正已经实施了较长时期经营的项目较少。